随着调控政策不断深入，市场面不断收窄，一些开发商在开发业态上开始转向，有的瞄准商业地产，有的瞄向养老地产，当然，也有的瞄向旅游地产。
所谓旅游地产，业界早年即有议论和开发，但是，旅游地产究竟是什么概念，到今天还是像气味一样，可以感觉，却无法准确描述。之所以无法描述，就因为旅游地产实际是个固体的文化作品，包容的内涵太多，个性也十分强烈。而开发旅游地产，是一种长线投资，也是一个文化投资。开发旅游地产不像一般住宅那样，只需一个简单的盈利模式，它一定是企业最后的长线投资，文化含量非常高，没有文化的企业肯定做不好。要开发旅游地产，必须要解决文化概念，也即打造21世纪中国城市的第二生活空间，提供新的生活模式——精神消费模式，只有有了这个理念，加以各个层面的完善落地，才可能成功。
旅游地产必须个性鲜明
现在的旅游人群，已从单纯的观光，向休闲旅游和度假旅游发展，这两种类型的旅游人群对地方特色和民族风情非常认可，这也是旅游地产开发的主要发展方向之一。
又由于旅游地产主要是满足人们体验第二生活空间的享受，因此，旅游观光功能必须首要具备，如独特的建筑、优美的景观设计、独特优秀的自然资源等，能成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机。
一般来说，旅游地产须具备休闲度假功能，提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；具备商务活动功能：提供会议、谈判活动的场所；满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯；通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。
由于涉猎旅游地产开发的企业过多，往往又都拥挤在很小的自然资源环境，大同小异，比比雷同的现象多见，同样的东西一多，就失去了新鲜感，自然会被人们冷落。这对于开发企业来说，只能说是开发失败。为杜绝类似现象发生，旅游地产必须像成功的文学作品一样，个性鲜明。
在这一点上，国内众多城市在城市口号上的用心良苦，值得旅游地产开发企业借鉴。
“为了您，这座城市等待了1660年”。四川遂宁市当初竖起这块口号牌时，曾经引起赞声一片。甚至有人将其评为“最让人感动的城市口号”，它与过去古板教条、以“争创四个现代化”为代表的城市口号相比较，给人的感觉更人性、更能拉近人心距离、更有魅力、更有清晰发展目标，也更让人向往。旅游地产的开发，就该以这种思路定位，开发有自己个性的产品。
目前各地所谓的旅游地产千城一面的情况比较突出，没有自己的特点，也就无法向外界展现一个清晰的自己。类似的开发，既影响自己的经营绩效，也有愧于地方的宝贵自然资源。
旅游地产的产品定位，可以通过项目推广语向社会展示，类似四川成都的城市口号：“一个你来了就不想走的城市”，表达得既温馨，又鲜明传递出成都的休闲特色，让人瞬间产生想前往探究的冲动。
当然，旅游地产的定位也需要有着相匹配的载体来承接，不能理想与现实相差太远，否则会弄巧成拙。最重要的是要和现实相符，不要听起来美，其实不是那么一回事。那样，消费者会产生“不来遗憾一次，来了遗憾一辈子”的感受，会在市场上口口相传，毁掉项目的声誉。
改变旅游地产季节空置的设想
旅游地产季节性空置，在许多旅游城市普遍存在，在海南尤其明显。最近，当地报载，政府准备出台“空置税”法，以杜绝宝贵资源的浪费。
看过海南的旅游地产产权的统计资料，岛外持有的小产权居多，也即是说，多数旅游地产为岛外有钱人所购买，作为度假投资或货币保值。这些人在户籍地都有不止一套的房产，即便轮流居住，一年在海南也难住上几回，所购房产大部分时间为空置。这其实是一种严重浪费，也很不合理：房产产权归业主，房产所立足的土地属于国家，国家资源为一己所垄断，不能有效使用，明显侵占和浪费国家稀缺资源(业主在户籍所在地同样使用着土地资源)。
海南省要成为名副其实的国际旅游岛，人才短缺、文化积淀的短板必须解决。而无论人才的引进还是文化的积淀，都离不开户籍政策的创新。所以，利用旅游地产得天独厚的条件，适当扩大户籍人口规模和比例，增强城市社会结构的稳定性等，都是政府工作的当务之急，这也体现出一座城市对外来人口的尊重与重视。
鉴于如上特殊情况，对于岛外购买海南旅游地产的业主，政府可以制定以下两项政策加以调整：1、购买海南旅游房产，必须把户籍迁入海南，这样，旅游地产的空置率会明显降低，而买得起旅游城地产的，多是有钱的成功人士，有助海南人才汇集，缓解海南人才匮乏之现状；2、户籍不能迁入海南的，所买房产上报政府相关部门统一管理，或代为出租，或改作他用，不使空置，产权保留。
如此一来，海南这座国际旅游岛，会成为中国著名的高层次“移民城市”，而精英人才所带来的各种先进生活理念和工作习惯，又会改变海南的城市性格和文化，产生意想不到的重大影响，有助于进一步增强海南国际旅游岛的世界竞争力。
